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二手房贷款需要哪些条件?房产律师告诉你二手房房贷的风险有哪些

  一、二手房贷款需要哪些条件?

  具体来说,二手房贷款需要的条件有很多,包括适用对象、范围以及所应提交的材料。

  (一)二手房贷款的适用对象

  1、已经支付了部分房款,但缺少继续支付剩余二手房房款能力的购房人。

  2、各类中介公司、物业公司和开发商。

  (二)二手房贷款的范围:

  二手房贷款的其范围包括业主在房地产二级市场上购买的自用房,包括商品房、私房以及允许上市交易的已购公房、、经济适用房。

  (三)二手房房贷所应提交的材料

  1、夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本

  2、结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明2份

  3、收入证明(银行指定格式)

  4、所在单位的营业执照副本复印件(加盖公章)

  5、资信证明:包括学历证,其他房产,银行流水,大额存单等

  6、如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。

  二、二手房房贷有什么风险?

  在二手房贷款中,银行有时会存在无法按时收回贷款的风险,这些风险并非无法避免,只要加强防范,很多都是可以避免的。那么,究竟二手房房贷有什么风险呢?下面分述之。

  1、大部分银行在有中介公司或贷款公司做阶段性担保的情况下,凭房地产交易中心抵押登记的收件收据发放贷款。一些造假者伪造收件收据或对收件收据的复印件进行变造,使收件收据看起来有抵押登记的内容,进而骗取贷款。因为收件收据上显示不出抵押银行,有的人甚至将一张收件收据送到两家银行要求放款。银行可以和房地产交易中心联网,查询交易登记内容后,基本上可以杜绝此类风险。

  2、利用他人证件及资料申请贷款,在银行批准贷款后,用伪造的证件或由他人冒名来签订抵押借款合同,这种合同当然无效,银行发现后也难以凭借合同追究责任。

  3、交易无效。这是由卖方带来的风险,到房地产交易中心办理过户登记的不是真正的权利人,而是他人冒名顶替的。一旦出现纠纷,法院会判决交易无效,银行便被卷入其中。这种风险的防范取决于房地产交易中心的审核严格程度。

  4、假按揭。先杜撰一个权利人,再将所谓权利人的房屋出售给借款人,用这些虚构的材料向银行申请按揭贷款。申请获批准后,办理交易过户登记时,仅仅提供银行的抵押材料,抵押完成后便可得到银行的放款,以此骗取利率较低和年限较长的住房贷款。这种骗术有一个特征,就是他项权利证明和房产证的发证日期不一致,除非其再次造假。要发现此类造假最好的办法是,银行跟踪送房地产交易中心,但银行的工作量将大大增加。银行不妨通过查验交易时的契税凭证及发票,以比对日期。

  5、关联交易。通过自己人之间的关联交易来达到获取银行贷款的目的,如配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋买卖。这种交易除了产权的过户外,没有居住人的变更,也不存在首期付款,贷到的资金根本不是用于支付房款,而是用于其他方面,甚至是归还赌债,目前逾期的贷款中这种情况很多。防范这种风险相对要困难一些,但是从借款人的个人资信中,有时能发现蛛丝马迹,比如曾经报告过以该地址申请信用卡,或者从户口簿中的亲属关系中发现问题。

  6、提高交易价格。一些投资人为了变相提高贷款成数,虚报成交价格,并且利用某些评估公司的疏忽或友情评估,抬高评估价格,甚至伪造评估报告,达到超成数贷款的目的。个别极端例子中,贷款金额超过了房屋的真正成交价格。如果房价上涨不多或不涨,借款人几乎不会还贷。要防止此类风险,一方面,各评估公司应恪守职业操守,提高业务水准,作出实事求是的评估。另一方面,银行应委托信誉好的评估公司,也可以请其他评估公司予以复核,确保评估价格的可靠性。

  7、虚假交易。有些房产中介或黄牛借用他人的姓名,给他们几千元钱,以他们的名义贷款购买房屋。那些出借个人资信的人一般多为外地户口,他们对所购买的房屋一无所知,既没有看过房,也不知道成交价格,只是名义上的借款人,事后一旦发生逾期还款,人都很难找到,给银行的催款带来极大麻烦。建议银行在签订借款合同时,询问一些房屋状况,以辨别借款“枪手”。

  8、收入证明虚假、由于种种原因,现在借款人提供给银行的收入证明中有相当比例是有水分的。有的是不想让单位知道买房一事;有的是另有灰色收入;有的借款人根本没有工作单位,请朋友帮忙出具相关证明;有的伪造公章,虚构收入证明。由于现行的税收制度,还不能做到每个人都有税单,要准确核查收入并不容易。但银行可以通过借款人的文化程度、工作经历、年龄进行综合判断,确定收入的可信度。

  以上便是对二手房贷款需要哪些条件,二手房房贷有什么风险等相关问题所进行的详细阐述。事实上,由于各个银行各地都规定不同,可能在手续的资料准备上有较大不同,需要咨询当地有关部门或者咨询专业的房地产法律。至于二手房房贷有什么风险,这关涉到个人财产及核心利益。因此,如果出现上述列出的几种情况的,建议要提前找律师沟通。因为对于这些情况来说,律师是专业的,我们一般人很难去解决这些纠纷,相对于自己瞎碰,交给律师办应该是最为稳当的。

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